ราคาที่ดินเปล่า กรุงเทพฯ-ปริมณฑล REIC เผย “สมุทรปราการ–พระประแดง” ขึ้นแท่น ทำเลเด่น ปรับตัวสูงสุด ส่วนทิศทางตลาดที่ปรับลดลง 4.1% ขณะที่ดินกลางเมือง เจอภาวะ ผู้พัฒนาโครงการ ชะลอซื้อ-ขาย
ส่วนที่ดินรอบนอกกรุงเทพฯก็ปรับเพิ่มเช่นบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-นครปฐม-บางพลี–บางบ่อ–บางเสาธง และฝั่งธนบุรีตอนล่าง
ในขณะที่ตลาดที่ดินกรุงเทพฯ–ปริมณฑลโดยรวมชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนผ่านดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในไตรมาส 2 ปี 2568 ซึ่งหดตัว -4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่ “สมุทรปราการ–พระประแดง–พระสมุทรเจดีย์” กลับกลายเป็นทำเลดาวรุ่ง ที่มีอัตราการปรับขึ้นของราคาที่ดินพุ่งแรงที่สุด โดยปรับเพิ่มขึ้นถึง 39.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน
REIC หรือ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ชี้ว่า การสวนทางกันอย่างสุดขั้วนี้ ไม่ได้เกิดขึ้นโดยบังเอิญ หากแต่สะท้อนการเปลี่ยนจุดยุทธศาสตร์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการเริ่ม “ถอยจากใจกลางเมือง” และหันไป “เร่งปักหมุดรอบนอก” แทน
@จุดเปลี่ยนจากใจกลางสู่รอบนอก
การชะลอของราคาที่ดินใจกลางเมือง ไม่ใช่เพียงเพราะภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่ฟื้นตัวดีเท่าที่ควร จากผลกระทบของนโยบายการเงินสหรัฐฯ และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจไทยเท่านั้น แต่ยังมีอีกหลายปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการ เลือกชะลอการสะสมที่ดิน (Land Bank) ในเขตเมือง เช่น
-การเลื่อนประกาศใช้ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ จากปี 2569 ไปเป็น 2570 ทำให้เกิดความไม่แน่นอนเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดิน
-ภาระจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพิ่มต้นทุนการถือครองที่ดิน ทำให้ผู้ถือครองบางรายเริ่มทยอยขายเพื่อลดภาระ
-ที่ดินใจกลางเมืองเริ่มเต็ม และราคาสูงมาก จนไม่คุ้มค่าในการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงตลาดยังไม่ฟื้น
-โครงการ Mixed-use เดิมยังอยู่ระหว่างทยอยเปิดตัว ทำให้ต้องรอประเมินผลตอบรับก่อนเปิดโครงการใหม่
@“สมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ” ขึ้นแท่นราคาที่ดินปรับสูงสุด
ในทางกลับกัน ที่ดินในเขตสมุทรปราการ–พระประแดง–พระสมุทรเจดีย์ กลับดึงดูดความสนใจจากผู้พัฒนา
-โครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อเข้ากรุงเทพฯ และ EEC ได้สะดวกขึ้น เช่น รถไฟฟ้าสายสีเขียว (แบริ่ง–สมุทรปราการ และสมุทรปราการ–บางปู)
-ราคาที่ยังต่ำกว่าใจกลางเมืองมาก ทำให้สามารถพัฒนาโครงการแนวราบในระดับราคาจับต้องได้
การขยายตัวของชุมชนและความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ของกลุ่มชนชั้นกลาง ซึ่งกำลังมองหาทางเลือกนอกเมือง
-การกระจายการลงทุนของผู้ประกอบการ ที่ปรับแผนออกจากศูนย์กลาง และเน้นปริมณฑล-เมืองท่องเที่ยวมากขึ้น
ไม่เพียงแค่สมุทรปราการ ทำเลอื่น ๆ ที่ติดอันดับราคาที่ดินพุ่งแรงในไตรมาสนี้ ได้แก่ บางกรวย–บางใหญ่–บางบัวทอง (+38%), นครปฐม (+15.5%), บางพลี–บางบ่อ–บางเสาธง (+15.4%) และฝั่งธนฯ ตอนล่าง (+11%) ซึ่งล้วนอยู่ในแนววงแหวนรอบนอกของกรุงเทพฯ
@รถไฟฟ้า – ตัวแปรเร่งราคา
ข้อมูลของ REIC ยังพบว่า ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสีเขียว โดยเฉพาะในสมุทรปราการ เป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินเติบโตสูงสุดถึง 39.6% ซึ่งชี้ชัดว่าระบบขนส่งมวลชนยังคงเป็นตัวแปรหลักในการกำหนด “ทำเลทองใหม่” ในยุคที่ศูนย์กลางเมืองไม่ใช่คำตอบเดียวอีกต่อไป
ทั้งนี้ ราคาที่ดิน ในใจกลางกรุงเทพฯ อาจไม่ลดลงแบบฮวบฮาบ แต่ก็เข้าสู่ภาวะ “รอ” ขณะที่ผู้ประกอบการจำนวนมากกำลังวางหมากใหม่ ปรับพอร์ตจากแลนด์แบงก์กลางเมือง มาสู่ทำเลปริมณฑลและจังหวัดศักยภาพอย่างจริงจัง
ในสมรภูมิที่ “ราคา” ต้องสอดคล้องกับ “กำลังซื้อ” และ “ความคุ้มทุน” สมุทรปราการ–พระประแดง จึงไม่ใช่แค่ดาวรุ่ง แต่กำลังจะกลายเป็น “เขตพัฒนาเร่งด่วน” ของอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่นั่นเอง
ที่มา : REIC (Date Time: 31 ก.ค. 2568 16:10 น.)