ตลาดบ้านมือสองทะลัก 2.4 แสนหน่วย มูลค่าพุ่ง 1.37 ล้านล้านบาท เศรษฐกิจไม่ดี คนผ่อนต่อไม่ไหว ตัดใจปล่อยแบงก์ยึด REIC เผยราคา 10 ล้านอัพแห่ประกาศขายคึก นายหน้า อสังหาฯรายย่อย สบโอกาส ซื้อรีโนเวตขายต่อ บูมตลาดโตแซงบ้านใหม่ “อรสิริน” ผนึก BAM เจาะเชียงใหม่

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 3 ปี 2568 เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ มี 243,218 หน่วย เพิ่มขึ้น 53.6% และมูลค่ากว่า 1.37 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 102.6% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่ประกาศขายโดยบุคคลธรรมดา ตัวแทนอสังหาฯ และเป็นการเพิ่มขึ้นทุกประเภท มากสุดคือห้องชุด

บ้าน 10 ล้านประกาศขายพุ่ง

ยังมีข้อสังเกตสำคัญ คือ ซัพพลายมือสองที่เพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ราคาสูง ซึ่งดูดซับช้ากว่าทรัพย์ราคาต่ำ ส่งผลมีการสะสมของหน่วยขายเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท หน่วยเพิ่มขึ้น 124.4% มูลค่าเพิ่มขึ้น 144.7% อย่างไรก็ตาม โครงสร้างของตลาดโดยรวมยังคงเป็นทรัพย์ราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนสูงสุด 25.5% 

โดย 10 จังหวัดแรกที่มีมูลค่าบ้านมือสองประกาศขายสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพฯ 76,973 หน่วย มูลค่า 824,125 ล้านบาท, ชลบุรี 15,003 หน่วย มูลค่า 76,334 ล้านบาท, นนทบุรี 16,808 หน่วย มูลค่า 74,115 ล้านบาท, สมุทรปราการ 12,199 หน่วย มูลค่า 73,083 ล้านบาท, ภูเก็ต 3,163 หน่วย มูลค่า 38,067 ล้านบาท, เชียงใหม่ 6,790 หน่วย มูลค่า 36,113 ล้านบาท, ปทุมธานี 13,989 หน่วย มูลค่า 35,182 ล้านบาท, สุราษฎร์ธานี 4,328 หน่วย มูลค่า 17,118 ล้านบาท, ประจวบคีรีขันธ์ 2,830 หน่วย มูลค่า 15,436 ล้านบาท และระยอง 5,377 หน่วย มูลค่า 11,494 ล้านบาท

ผ่อนไม่ไหวปล่อยแบงก์ยึด

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดบ้านมือสองปี 2569 ยังคงมีทรัพย์ออกสู่ตลาดเพิ่ม เพราะเศรษฐกิจยังไม่ดี ผู้ที่ผ่อนต่อไม่ไหวจะปล่อยให้แบงก์ยึดหรือนำมาประกาศขาย ขณะที่ปัจจุบันตลาดการแข่งขันสูงและลดราคาลงมาก ทำให้ทรัพย์อยู่ทำเลดี ๆ เริ่มน้อยลง เช่น ทำเลลาดพร้าว บางรัก

“ที่ผ่านมามีคนซื้อบ้านมือสองไปรีโนเวตขายต่อกันเยอะ ล่าสุดมีกรณีลูกค้าอยากได้บ้านใหม่ จะนำบ้านมือสองมาเทิร์น เราก็รับเทิร์นให้และลงทุนตกแต่งเพื่อขายต่อ”

นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า บ้านมือสองไหลเข้าตลาดเพิ่มขึ้นทุกปี และปีนี้จะเข้ามาอีกเยอะ ตามกำลังซื้อและเศรษฐกิจ แต่ในวิกฤตเป็นโอกาสของคนที่ซื้อรีโนเวตขายต่อทำกำไร ทำให้ตลาดบ้านมือสองเติบโตแซงบ้านมือใหม่ ยังติดเรื่องกำลังซื้อ ซึ่งบ้านมือสองมีข้อได้เปรียบเรื่องทำเลและราคาที่ถูกกว่า ทั้งนี้ หลังมีซัพพลายเข้ามาตลาดมากขึ้น การแข่งขันก็สูงขึ้นจากนายหน้าและธนาคาร ต่างลดราคาลงมาถึง 50% เพื่อระบายทรัพย์ในมือ

ทำเลเลือกได้-ราคาถูก

นายจรัญ เกษร อดีตประธานเจ้าหน้าที่ด้านปฏิบัติการ บมจ.ธนาสิริ เปิดเผยว่า แนวโน้มซื้อขายบ้านมือสองปีนี้จะเติบโตขึ้นอีก จากปัจจัยต้นทุน ภาวะตลาดบ้านใหม่ชะลอตัว โดยบ้านมือสองมีข้อได้เปรียบทำเลใกล้เมือง ราคาถูกกว่า แม้ปัญหาการขอสินเชื่อเป็นกำแพงสำคัญผู้ที่อยากได้ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านระดับกลาง-ล่าง แต่เมื่อเทียบราคา ทำเล สภาพเศรษฐกิจ และแบงก์ที่ชะลอปล่อยสินเชื่อ ทำให้คนต้องเลือกซื้อสินค้าที่เหมาะกับกำลังซื้อมากขึ้น หากอยากซื้อบ้านใหม่ ต้องทำใจได้ทำเลอยู่นอกเมือง และมีค่าใช้จ่ายในการเดินทางเพิ่ม

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สาเหตุตลาดบ้านมือสองโตขึ้น มาจากทำเลและราคา เป็นโอกาสผู้ประกอบการรายเล็กมากกว่ารายใหญ่ ที่อยากจะทำตลาดบ้านมือสอง เพราะเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่า โดยเฉพาะค่าโอเปอเรชั่น ตอนนี้ตลาดบ้านมือสองมีผู้เล่นจำนวนมาก ด้วยสถานการณ์อสังหาฯที่ยังไม่ฟื้นตัวดี และแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อทำให้ตลาดรวมทรงตัว ขณะเดียวกัน ปริมาณหนี้เสีย (NPL) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอาจมองว่า เป็นปัจจัยที่ต่อให้ทำสินค้าออกมา แต่ขายไม่ได้ก็จะเป็นการเหนื่อยเปล่า

“ตลาดบ้านสร้างใหม่ปีนี้หนัก เหมือนจะดีแต่ก็นิ่ง การขออนุญาตปลูกสร้างลดลงกว่าครึ่ง บ้านจัดสรรหายไป 25-30% ไม่ขออนุญาตโปรเจ็กต์ใหม่ เพราะถ้าขอแล้วต้องเริ่มสร้างเลย แต่พอสร้างมา 100 หลัง ขายได้ 3 หลัง มันก็เหนื่อย ประเมินยากอสังหาฯจะกลับมาดีเมื่อไหร่ อยู่ที่เศรษฐกิจ กำลังซื้อ และจีดีพี” นายพรนริศกล่าว

ชี้ตลาดโตโอกาสรายย่อย

นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล Real Estate Lending Head ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในมุมมองธนาคารถือว่า ตลาดบ้านมือสองที่กำลังเติบโตเป็นโอกาสทางธุรกิจของผู้ประกอบการ ซึ่งยังไม่มีผู้นำตลาดที่แท้จริง ปัจจุบันเห็นมี Homerun และ Bangkok Asset ที่โฟกัสตลาดนี้ แต่ด้วยลักษณะธุรกิจ ทำให้เกิดการรวมกลุ่มก้อนยาก ตึกแต่ละโครงการมี 10 ยูนิต และ 20 ยูนิตบ้าง ทำให้ไม่เกิดวอลุ่ม เป็นโอกาสธุรกิจของรายย่อยมากกว่า 

ส่วนข้อควรระวังของบ้านมือสอง คือการหาสินค้า ไม่มีใครเถียงได้หรอกว่าทำเลสำคัญ แต่การหาซัพพลายก็เป็นเรื่องยาก

“2-3 ปีที่ผ่านมา ธนาคารได้ให้คำแนะนำผู้ประกอบการ ให้มองธุรกิจบ้านมือสอง ธุรกิจปล่อยเช่า ธุรกิจโรงแรม และธุรกิจอพาร์ตเมนต์ไว้ เพราะเป็นธุรกิจที่ใช้ทักษะ ความรู้ ความสามารถใกล้เคียงกับอสังหาฯที่ทำอยู่ รวมถึงทีมงาน อาทิ ผู้รับเหมา วิศวกร สถาปนิก”

มือสองโตแซงบ้านใหม่ 

นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.อรสิริน โฮลดิ้ง ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ เปิดเผยว่า ช่วง 10 ปีนี้ สัดส่วนการโอนบ้านใหม่และบ้านมือสองอยู่ที่ 50 : 50 ขณะที่ล่าสุดเปรียบเทียบครึ่งปีแรกปี 2567 กับปี 2568 สัดส่วนบ้านใหม่อยู่ที่ 25.2% และบ้านมือสอง 74.8%

“ไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่ บ้านมือสอง ผู้บริโภคอยากได้ทำเลที่ดี ที่ดินเยอะ ราคาเหมาะสม วันนี้ปัจจัยการซื้อเป็นแบบนี้หมด แต่วันนี้มีผู้ประกอบการรายย่อยเข้ามาตอบโจทย์สิ่งที่ผู้บริโภคต้องการ พอได้มาก็รีโนเวตจนสู้บ้านสร้างใหม่ได้ เมื่อเทียบกันบ้านใหม่ทำเลห่างออกมา บ้านมือสองโทรมหน่อย แต่ราคาถูกกว่า 20-30% ลูกค้าจะชั่งใจ เมื่อผู้บริโภคมีเงินในกระเป๋าน้อยลง บ้านมือสองจึงตอบโจทย์ ทำให้สัดส่วนตลาดเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ”

นายอรรคเดชคาดว่า ราคาของบ้านมือสองจะเข้ามาสู่สมดุลในไม่ช้า อาจมีผู้ประกอบการบ้านใหม่ยอมลดราคาลงมาเพื่อให้ขายได้ และลดความรุนแรงการแข่งขันตลาดที่อยู่อาศัย แม้ข้อได้เปรียบบ้านมือสองจะไม่มีต้นทุนการพัฒนา การขออนุญาตอีไอเอและต้นทุนที่ดินเช่นเดียวกับบ้านใหม่ก็ตาม เพียงแต่สถานการณ์ตอนนี้บ้านมือสองหดตัวน้อยกว่าบ้านใหม่ และการแข่งขันไม่รุนแรงเท่า เพราะไม่มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามามาก

“ปีนี้น่าจะมีผู้เล่นเพิ่ม เพราะตลาดบ้านใหม่ชะลอตัวลงมากกว่าบ้านมือสอง แต่ข้อได้เปรียบของผู้ประกอบการรายใหญ่ คือ ต้นทุนการซื้อทรัพย์ ความน่าเชื่อถือ การดูแลหลังขาย ขณะที่รายกลาง-เล็กได้เปรียบการตัดสินใจซื้อทรัพย์และการรีโนเวตที่ทำได้เร็ว แต่การทำบ้านมือสองไม่ได้ง่าย”

เชียงใหม่ไหลเข้าไม่หยุด

นายอรรถเดชกล่าวว่า บริษัทร่วมกับ บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (BAM) ซื้อทรัพย์มือสองเพื่อรีโนเวตขายต่อ เริ่มจากซื้อ 10 ยูนิต เป็นบ้าน 85% คอนโดฯ 15% กำลังรีโนเวต จะรับรู้รายได้ไตรมาส 2/2569 ตั้งเป้าปีนี้มีรายได้ 100 ล้านบาท โดยได้มีการฟอร์มทีมและทำงานร่วมกับพาร์ตเนอร์ที่เชี่ยวชาญ

“ตลาดบ้านมือสองเชียงใหม่ มีเพิ่มขึ้นหลังหมดนโยบายการปรับโครงสร้างหนี้จากธนาคาร เพื่อชะลอการขายทอดตลาด จากข้อมูลของ BAM ระบุว่า จะมีทรัพย์เข้ามาตลาดอีกมากปีนี้” นายอรรถเดชกล่าว